🏡 Vendre ou acheter un appartement loué dans le canton de Neuchâtel en Suisse : attention à la LVAL !

De nombreux propriétaires et acquéreurs pensent qu’un appartement peut toujours être vendu librement. Pourtant, dans plusieurs communes du canton de Neuchâtel, la vente d’un appartement loué peut être soumise à une autorisation préalable.

La LVAL, Loi limitant la mise en vente d’appartements loués, a pour objectif de préserver le parc de logements locatifs dans les régions où la pénurie est importante.

Pourquoi cette loi existe-t-elle ?

Lorsqu’un immeuble locatif est transformé en propriété par étages, puis vendu appartement par appartement, les logements concernés quittent souvent le marché locatif.

La LVAL vise donc à maintenir une offre suffisante de logements destinés à la location et à éviter une diminution trop importante du parc locatif.

Quelles sont les communes concernées ?

La réglementation s’applique notamment dans les communes suivantes :

✔️ Neuchâtel✔️ Val-de-Ruz✔️ Boudry✔️ Milvignes✔️ Rochefort✔️ Cortaillod✔️ Cornaux✔️ Cressier✔️ La Grande Béroche, pour certaines catégories de logements✔️ Laténa, notamment pour les appartements de 4 et 5 pièces

La situation doit toutefois être vérifiée précisément, car les catégories de logements concernées peuvent varier selon la commune et l’emplacement du bien.

Que faut-il contrôler avant de vendre ?

Avant toute mise en vente, il est important de vérifier notamment :

• le nombre officiel de pièces inscrit au Registre foncier ;• la commune dans laquelle se situe l’appartement ;• la situation locative actuelle ou passée ;• la date de constitution de la propriété par étages ;• les éventuelles exceptions prévues par la loi ;• la nécessité d’obtenir une autorisation de la Commission LVAL.

Une analyse préalable permet d’éviter des démarches inutiles, des retards auprès du notaire ou, dans certains cas, l’impossibilité de finaliser la vente.

Et si j’achète un appartement loué de 4 ou 5 pièces ?

L’achat reste possible, mais l’acquéreur doit être attentif à plusieurs éléments :

·         Si le logement est soumis à la LVAL, la vente doit en principe être autorisée avant que le transfert de propriété puisse être inscrit au Registre foncier.

·         Par ailleurs, l’achat d’un appartement loué ne met pas automatiquement fin au contrat de bail. Le nouvel acquéreur reprend en principe le bail existant, avec les droits et les obligations qui en découlent.

Devrai-je obligatoirement laisser l’appartement en location ?

Pas nécessairement de manière définitive.

Toutefois, si un locataire occupe déjà le logement, l’acquéreur ne pourra pas simplement lui demander de quitter  l’appartement après la vente.

S’il souhaite habiter personnellement le bien, il devra respecter les règles du droit du bail, les délais de résiliation ainsi que les droits du locataire. Celui-ci peut notamment contester le congé ou demander une prolongation du bail.

En pratique, l’acquéreur pourrait donc devoir maintenir temporairement l’appartement en location, même s’il avait initialement prévu d’y habiter rapidement.

Il est dès lors essentiel de vérifier avant l’achat :

• si l’autorisation LVAL a été obtenue et est entrée en force ;• si le logement est actuellement occupé ;• la durée et les conditions du bail ;• les prochaines échéances de résiliation ;• la possibilité réelle de récupérer le logement pour son propre usage ;• le délai probable avant de pouvoir l’occuper.

👉 Un appartement de 4 ou 5 pièces peut donc parfaitement être acheté pour y habiter, mais l’entrée dans les lieux n’est pas toujours immédiate.

Chaque dossier étant particulier, une analyse préalable permet de sécuriser la transaction et d’éviter d’acheter un appartement que l’on ne pourrait finalement pas occuper à la date souhaitée.

En tant que professionnel de l’immobilier dans le canton de Neuchâtel, j’accompagne régulièrement les propriétaires et les acquéreurs confrontés à cette réglementation, afin de sécuriser leur projet et de coordonner les démarches avec le notaire, le Registre foncier et les autorités compétentes.

📞 Vous envisagez de vendre ou d’acheter un appartement loué dans le canton de Neuchâtel ?

Contactez Immobilier-NE.ch afin de faire le point sur votre situation avant de lancer la commercialisation ou de signer une offre d’achat.

« Cet avis reflète uniquement mon point de vue personnel et n’a pas de valeur contractuelle. Les informations partagées ici sont données à titre indicatif et peuvent évoluer. »

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