Vente d’un appartement ou d’une maison louée en Suisse : qui doit résilier le bail ?

En règle générale, il est préférable que la résiliation soit effectuée par l’acheteur après le transfert de propriété. Cette solution est juridiquement plus solide, car le besoin propre de l’acquéreur est direct, concret et plus facilement défendable. À l’inverse, un vendeur qui résilie uniquement pour faciliter la vente sans intention personnelle d’habiter le bien prend le risque de voir le congé contesté comme abusif.

Dans la pratique, plusieurs situations peuvent se présenter. Le bien peut être vendu avec le locataire en place, notamment dans le cadre d’un achat d’investissement. Il peut également être acquis par une personne souhaitant y vivre, auquel cas l’acheteur résilie le bail après l’acquisition. Enfin, il est parfois possible de trouver un accord amiable avec le locataire avant la vente afin d’organiser un départ volontaire à une date définie. Cette dernière option est souvent la plus sécurisée pour toutes les parties car elle réduit fortement les risques de litige ou de retard.

Dans ce contexte, il peut être très utile que le futur acheteur et le courtier immobilier organisent ensemble une rencontre avec le locataire actuel afin d’expliquer de manière claire, humaine et transparente la raison de la résiliation du bail. Cette démarche permet souvent d’apaiser les tensions et d’éviter un sentiment d’incompréhension ou de conflit. Lorsque le locataire comprend que le logement est destiné à être occupé personnellement par le futur propriétaire et qu’il ne s’agit pas d’une résiliation abusive ou spéculative, le dialogue devient généralement plus constructif.

Une discussion ouverte permet également d’aborder les délais de départ, les éventuelles contraintes du locataire ainsi que les possibilités d’organisation pour la suite. Dans certains cas, cette approche favorise un accord amiable et un départ volontaire dans de bonnes conditions, ce qui sécurise davantage la transaction immobilière pour le vendeur comme pour l’acheteur. Le rôle du courtier est alors important, car il agit comme intermédiaire neutre et facilite la communication entre les différentes parties.

Il convient toutefois de rester prudent concernant les délais. Même lorsqu’un congé est valable, le locataire peut demander une prolongation du bail selon sa situation personnelle et les conditions du marché locatif. Il est donc essentiel d’informer clairement l’acheteur que le logement est occupé et d’éviter de garantir une date de libération sans accord écrit du locataire.

Avant toute signature, il est vivement conseillé de faire analyser le bail existant, les échéances contractuelles et la stratégie de résiliation par un notaire ou un spécialiste du droit du bail. En résumé, la solution la plus sûre consiste généralement à vendre le bien avec le bail en cours et à laisser l’acheteur résilier pour besoin propre après l’achat, sauf si un accord amiable de départ a déjà été conclu avec le locataire.

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