Suppression de la valeur locative : une réforme majeure pour les propriétaires fonciers et les acheteurs en Suisse et dans le Canton de Neuchâtel

La disparition annoncée de la valeur locative pour les propriétaires qui occupent leur logement va profondément modifier le coût réel de la propriété immobilière dans le pays. Cette transformation affectera à la fois la manière d’acheter, de financer et de vendre un bien.

En tant que conseiller immobilier actif dans le canton de Neuchâtel, j’estime essentiel d’expliquer clairement ce qui change et pourquoi cette réforme renforce l’attrait de la propriété, tout en exigeant une réflexion stratégique.

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La valeur locative aujourd’hui : un loyer fictif… mais un impôt bien réel

À l’heure actuelle, un propriétaire occupant doit déclarer un loyer fictif comme revenu imposable : c’est ce que l’on appelle la valeur locative. En contrepartie, il peut soustraire de son revenu imposable certains frais d’entretien ainsi que les intérêts hypothécaires.

En réalité, le système revient à imposer un revenu inexistant, puis à atténuer cet impact par des déductions. Ce mécanisme, souvent perçu comme injuste, pèse lourdement sur des ménages modestes ou sur des retraités ayant presque entièrement amorti leur bien. J’ai accompagné des personnes contraintes de quitter leur maison parce que l’impôt lié à la valeur locative était devenu insupportable. Une situation humainement difficile.

Une réforme acceptée qui supprime le loyer fictif… mais aussi une grande partie des déductions

Le 28 septembre 2025, la population suisse a approuvé la suppression de la valeur locative pour les résidences principales et secondaires occupées par leurs propriétaires.

Cette suppression s’accompagne toutefois d’une réduction majeure des déductions. Les frais d’entretien ne seront plus, ou très peu déductibles et les intérêts hypothécaires cesseront presque entièrement d’être pris en compte, à l’exception des biens générant des revenus locatifs.

L’entrée en vigueur de ce nouveau cadre fiscal est prévue au plus tôt pour le 1ᵉʳ janvier 2028. Nous évoluons donc dans une période de transition : les règles futures sont connues et le marché commence déjà à s’y adapter.

Ce que cela change pour les futurs propriétaires-occupants

La suppression du loyer fictif apporte plusieurs avantages notables. Les ménages ne seront plus imposés sur un revenu qui n'existe pas réellement, ce qui rend la charge fiscale plus cohérente avec leur niveau de vie. La compréhension du coût global lié à la propriété devient également beaucoup plus simple.

À l’avenir, un propriétaire paiera ses intérêts, ses impôts classiques, revenu, fortune, foncier, mais ne subira plus l’imposition d’un loyer fictif.

Sur le long terme, cette réforme augmente clairement l’attractivité de la propriété pour les personnes souhaitant s’installer durablement dans leur logement.

Les ménages qui amortissent rapidement leur hypothèque y trouveront un avantage particulier, tout comme les retraités ayant déjà remboursé la majeure partie de leur dette. Pour eux, la disparition de la valeur locative représente un véritable allègement.

Un avantage certain pour les vendeurs : une propriété plus attractive demain

Pour les vendeurs, cette nouvelle donne constitue un atout. On peut expliquer aux acquéreurs que leur charge fiscale sera plus légère à terme et que le coût de détention d’un logement deviendra plus stable et plus prévisible.

Dans un canton comme Neuchâtel, où l’offre est parfois limitée dans certains segments (maisons familiales, appartements en PPE récents), la demande pourrait se renforcer, entraînant des délais de vente plus courts et des prix plus stables, voir légèrement en hausse. Les propriétaires disposent ainsi d’un levier supplémentaire pour valoriser leur bien.

Une réforme qui ne bénéficie pas à tous

Il serait toutefois illusoire de présenter cette évolution comme favorable à tous. La disparition des déductions liées à l’entretien et la réduction drastique des intérêts peuvent pénaliser les ménages fortement endettés ou les biens nécessitant d’importantes rénovations.

Dans ces cas, l’absence de valeur locative ne compense pas la perte de déductions fiscales et la propriété peut devenir plus coûteuse que prévu. Les rénovations lourdes, autrefois plus faciles à absorber fiscalement, devront désormais être abordées avec prudence.

 Le rôle du conseiller immobilier dans ce nouveau paysage fiscal

Dans ce cadre en mutation, l’accompagnement professionnel prend tout son sens.

Pour les acheteurs, il est essentiel de distinguer les règles actuelles de celles à venir, de simuler différents scénarios sur plusieurs années et d’adapter la stratégie de financement, notamment en ce qui concerne le choix du taux, la durée de l’hypothèque et la manière d’amortir la dette. La logique qui consistait à maintenir une dette élevée pour optimiser la déduction des intérêts n’aura plus la même pertinence.

Pour les vendeurs, il s’agira de valoriser leur bien en tenant compte de cette nouvelle réalité fiscale et de le positionner comme un actif patrimonial cohérent avec les évolutions à venir, tout en choisissant le moment idéal pour le mettre sur le marché.

En résumé

La suppression de la valeur locative marque un tournant important pour les propriétaires en Suisse, ainsi que dans le canton de Neuchâtel.

Elle apporte davantage de clarté et souvent plus d’équité pour les propriétaires-occupants. Elle crée également des opportunités pour les vendeurs qui souhaitent valoriser leur bien dans un marché où la propriété est à nouveau encouragée.

En revanche, elle nécessite une analyse personnalisée pour les ménages très endettés ou les logements anciens qui demandent de lourds travaux.

C’est précisément dans ce contexte que le conseil immobilier prend toute son importance : accompagner chaque propriétaire et chaque acheteur avec une vision à long terme, des informations fiables et un accompagnement sur mesure.

Yoan Endres

PS : « Cet avis reflète uniquement mon point de vue personnel et n’a pas de valeur contractuelle. Les informations partagées ici sont données à titre indicatif et peuvent évoluer. »

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