Vendre un bien immobilier en Suisse dans le cadre d’un divorce ou d’une succession, tout en conservant un droit de rachat prioritaire.

L’idée consiste à vendre un bien successoral au meilleur prix possible, tout en conservant, au bénéfice d’un héritier, la possibilité contractuelle d’en devenir acquéreur prioritaire, aux mêmes conditions que l’offre la plus élevée obtenue sur le marché. Dans le cadre d’une hoirie (communauté héréditaire), ce mécanisme permet d’articuler deux objectifs souvent divergents : maximiser le produit de la vente pour l’ensemble des ayants droit et préserver une option familiale permettant, le cas échéant, à un membre de la famille d’acheter le bien.

En pratique, les héritiers décident de mettre l’immeuble sur le marché afin d’en tester librement la valeur et d’obtenir la meilleure offre. Parallèlement, ils instaurent une clause de préemption conventionnelle en faveur d’un héritier identifié (ou d’un cercle d’héritiers), laquelle confère un droit d’acheter en priorité si un tiers se porte acquéreur.

Le processus s’articule en étapes essentielles :

• Mise en vente libre : le bien est commercialisé au nom de l’hoirie, via une agence mandatée, comme par exemple immobilier-NE.ch, pour mettre le bien en vente et sélectionner la meilleure offre ferme en négociant les meilleurs conditions.

• Réception et traçabilité des offres : chaque proposition est documentée de manière complète (prix proposé, modalités de financement, délais).

• Notification de l’offre à l’héritier bénéficiaire : dès réception d’une offre ferme, le représentant de l’hoirie (ou l’ayant droit vendeur) notifie à l’héritier acquéreur.

• Exercice du droit de préemption : l’héritier bénéficiaire peut, dans le délai imparti, se substituer à l’acquéreur tiers en acceptant toutes les conditions de l’offre (prix, délais, garanties). L’acte de vente est alors signé chez le notaire aux mêmes conditions, assurant une parfaite continuité juridique.

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Illustrons par un cas concret : Une villa sise à Cormondrèche appartient à une hoirie composée de trois frères et sœurs. L’estimation situe la valeur du bien à 1’050’000 CHF. Les héritiers souhaitent maximiser le prix, mais Mme A., l’une des cohéritières, envisage d’acheter la maison si le prix reste compatible avec sa capacité financière. Le bien est mis en vente au prix de 1’090’000 CHF. Lorsqu’une offre d’un tiers est reçue à 1’065’000 CHF, l’organe de l’hoirie notifie immédiatement Mme A., qui dispose de 30 jours pour se déterminer. Elle décide d’exercer sa préemption, achète au même prix et refinance l’acquisition. Les cohéritiers vendeurs perçoivent exactement le produit net qu’ils auraient obtenu d’un tiers, tandis que la villa demeure au sein de la famille.

Ce dispositif présente des bénéfices concrets et mesurables :

• Optimisation du prix de vente : la valeur réelle est déterminée par le marché

• Équité entre héritiers : l’acquéreur familial reprend strictement les conditions de l’offre la plus élevée, évitant tout favoritisme.

• Souplesse opérationnelle : si l’héritier bénéficiaire n’exerce pas son droit, la vente libre se poursuit sans blocage ni délai superflu.

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En définitive, vendre « au plus offrant » tout en réservant une priorité d’achat à un membre de la famille constitue, en contexte successoral, un équilibre élégant entre l’intérêt collectif de l’hoirie et la volonté de préserver un bien familial. À condition d’être formalisé par acte authentique, précisément rédigé (délais, notifications, périmètre de la vente, modalités de financement).

Lors d’un divorce, le mécanisme de préemption “vente au plus offrant + priorité d’achat” s’applique de manière pleinement opérationnelle dans sa forme et est équivalent à celui utilisé en hoirie.

L’intérêt de cette vente, en contexte de divorce, est double. Il maximise la valeur de réalisation par la confrontation transparente au marché, tout en garantissant une priorité d’achat au conjoint qui souhaite conserver le bien familial, sous réserve de sa capacité de financement et de la libération éventuelle du conjoint sortant des engagements hypothécaires.

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