A l’achat d’une propriété en Suisse, l’acquéreur accepte le bien immobilier tel quel, « comme vu et visité », sans garantie de la part du vendeur concernant l’état du bien.
Si un défaut caché est découvert après l’achat, le vendeur est rendu responsable s’il a volontairement caché ce vice qui ne pouvait être découvert qu’après la vente, comme un problème d’étanchéité ou de toiture, par exemple.
Qu’est-ce qu’un vice caché, selon le Code civil ?
Dans un bien immobilier, un vice est dit « caché » tout simplement lorsqu’il n’est pas apparent et découvert par l’acheteur seulement après la transaction. Il risque d’empêcher ce dernier d’utiliser comme il se doit sa propriété, voire de la rendre inhabitable.
Ces défauts peuvent concerner certains éléments du logement, comme une anomalie au niveau de la structure, un problème concernant le système d’évacuation, une défectuosité des fondations, une infestation de termites, etc. Il est également possible que les vices cachés touchent le terrain de la propriété, comme la pollution souterraine.
Que ce soit une simple nuisance sonore ou de grandes infiltrations d’eau à l’arrivée de la pluie, cela peut venir jusqu’à menacer la sécurité des occupants.
Lorsque le bien immobilier est vendu en l’état, le vendeur ne devra réaliser aucune réparation après la transaction.
L’accord implique que l’acquéreur accepte le bien tel qu’il est à l’achat.
Comme il s’agit de vices cachés, le vendeur est censé ne pas les reconnaître. Sinon, il est dans l’obligation de les mentionner dans le dossier de vente.
Quelles conditions donnent droit à une garantie légale contre les défauts cachés ?
Si l’acquéreur découvre après l’achat d’un bien immobilier un défaut qui n’était pas apparent, il peut entamer une action en garantie des vices cachés contre le vendeur. Ceci étant, il doit répondre à certaines conditions.
Tout d’abord, l’acheteur n’a jamais vu ni connu la présence de ces malfaçons. Ensuite, ces dernières doivent revêtir une certaine gravité rendant impropre l’usage souhaité du logement. De plus, il faut qu’elles soient bien dissimulées à l’intérieur de la structure du bâtiment ou qu’elles ne soient pas mentionnées dans l’acte authentique notarial, le dossier de vente ou le procès-verbal de l’assemblée de la PPE.
Aussi, les défauts doivent déjà être présents avant l’acquisition de la propriété. L’acheteur doit prouver cette préexistence en prenant des photos et en recueillant toutes les preuves possibles pour renforcer sa revendication.
La garantie légale des vices cachés permet à l’acquéreur de bénéficier d’un remboursement partiel ou complet (annulation) de l’achat. De même, le nouveau propriétaire peut être indemnisé en cas de dommage.
Comment faire face à la découverte d’un défaut caché après avoir signé l’acte notarié ?
En cas de découverte de vices cachés dans le bien acquis, vous devez d’abord en informer le vendeur et le notaire. Pour ce faire, l’acquéreur doit envoyer au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception en guise de négociation à l’amiable. Il dispose d’un délai, dès la date de constatation, pour engager la procédure adéquate.
En l’absence de réaction de la part du vendeur, il est possible d’intenter une action judiciaire. Dans cette option, l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier est fortement plébiscitée. Le recours pour un vice caché peut s’adresser à la fois aux vendeurs professionnels et aux vendeurs particuliers.
À l’issue de l’action en garantie, deux solutions peuvent se présenter :
Soit l’acquéreur conserve la propriété en demandant la réparation des dommages, si ce n’est pas trop grave.
Soit il exige d’être remboursé d’une partie du prix de vente.
Des experts agréés se chargeront de l’estimation du vice.
Sachez également que l’acheteur est dans son droit d’annuler la transaction immobilière ou le contrat de vente en cas de vice caché. À cet effet, la totalité du prix doit être remboursée avec les frais annexés durant les procédures.
Dans une telle démarche judiciaire, les investissements temporel et financier ne sont pas négligeables.
Comment éviter ou minimiser les risques liés aux défauts cachés ?
Avant de signer un acte authentique chez le notaire, l’acheteur devrait :
Faire inspecter le bien immobilier par un professionnel du bâtiment qualifié ou un architecte afin d’identifier des défauts potentiels dans la structure, le système électrique, la plomberie, etc.
Demander les plans et l’historique de la propriété concernant les rénovations et réparations au propriétaire ou au conseiller immobilier.
En visitant le bien immobilier, observer et détecter des problèmes potentiels, tels que taches d’humidité ou fissures dans les fondations.
Si un défaut caché est communiqué, demander des détails spécifiques au vendeur concernant l’étendue des réparations à effectuer.
Si un défaut caché est découvert, négocier avec le vendeur soit pour une réduction du prix d’achat, soit pour qu’il effectue lui-même les réparations avant la clôture de la vente. Si l’acheteur n’a pas le temps nécessaire pour accomplir ces différentes démarches avant la signature chez le notaire, il peut demander d’ajouter une clause dans l’acte notarié afin de spécifier les coûts de réparation éventuels et leur attribution.