Cas pratique – Estimation d’une forêt à la Vue-des-Alpes
L’estimation d’une forêt ou d’une parcelle à vocation forestière est très différente de celle d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain à bâtir. La surface constitue naturellement un critère important, mais elle ne permet pas à elle seule de déterminer la valeur.
Pour illustrer cette particularité, voici un cas pratique d’estimation d’une grande propriété située dans le secteur de la Vue-des-Alpes, sur la commune de Val-de-Ruz, réalisé par Yoan Endres – immobilier-NE.ch.
Afin de préserver la confidentialité du propriétaire, les valeurs financières de l’estimation ne sont volontairement pas publiées.
Une propriété de plus de 5 hectares
Le bien-fonds étudié présente une surface cadastrale de 53'442 m², soit plus de 5,3 hectares, sur la commune de Val-de-Ruz, cadastre de Fontaines.
À cette échelle, une estimation classique basée sur un simple prix au mètre carré perd rapidement de sa pertinence.
Il faut comprendre la nature du terrain, son affectation, son accessibilité, ses contraintes et les possibilités réelles offertes par la propriété.
Première étape : analyser la parcelle
La première étape consiste à identifier précisément le bien-fonds et à étudier sa configuration.
Dans le cas présent, la carte cadastrale figurant en page 1 du dossier montre une parcelle très étendue et relativement allongée. Elle permet également de visualiser son implantation par rapport aux propriétés voisines et aux voies d'accès.
Pour une propriété de cette nature, la forme de la parcelle et son accessibilité peuvent avoir une importance particulière.
Une forêt facilement accessible pour l'entretien et l'exploitation n'a pas nécessairement la même valeur qu'une parcelle difficile d'accès ou très pentue.
Deuxième étape : vérifier l’affectation du terrain
C'est probablement l'une des étapes les plus importantes.
Une grande surface de terrain ne signifie évidemment pas qu'elle puisse être utilisée comme du terrain à bâtir.
L'extrait RDPPF indique que l'ensemble du bien-fonds est concerné par la « zone de crêtes et forêts ». Le document mentionne également les catégories « zone agricole / aire forestière / cours d'eau et étendue d'eau / espace de transport ».
La carte d'affectation présentée en page 4 permet de visualiser cette situation sur l'ensemble de la propriété.
Cette information est fondamentale pour l'estimation.
Un hectare de terrain ne possède pas une valeur uniforme : sa valeur dépend avant tout de sa nature et des droits qui lui sont associés.
Troisième étape : étudier les restrictions de droit public
Pour ce type de propriété, je considère que l'analyse du cadastre RDPPF est indispensable.
Le dossier fait apparaître plusieurs thèmes touchant le bien-fonds : plans d'affectation, révision du plan d'aménagement local, espace réservé aux eaux, degré de sensibilité au bruit et révision des distances par rapport à la forêt.
Il est intéressant de relever que certaines de ces dispositions sont actuellement indiquées comme étant en modification avec effet anticipé.
Cela signifie qu'une estimation sérieuse ne doit pas uniquement regarder la situation actuelle : elle doit également identifier les évolutions réglementaires susceptibles d'avoir une influence sur l'utilisation future de la propriété.
Quatrième étape : tenir compte de la nature forestière
Une forêt possède une valeur économique, mais également une valeur foncière et environnementale.
Selon le bien concerné, l'analyse peut notamment prendre en considération la qualité et la composition du peuplement forestier, l'âge des arbres, le volume de bois exploitable, l'état sanitaire, la topographie, l'accessibilité pour les travaux forestiers et les coûts d'entretien.
Ces éléments ne figurent toutefois pas dans l'extrait RDPPF transmis. Ils nécessiteraient donc une analyse forestière complémentaire pour être quantifiés précisément.
C'est une différence importante avec l'estimation d'un appartement : pour une forêt, le terrain et ce qui pousse dessus doivent être analysés ensemble.
Cinquième étape : analyser les contraintes naturelles
Dans ce cas particulier, le dossier apporte une autre information importante.
Une grande partie du bien-fonds est comprise dans un secteur indicatif de dangers géologiques. Le document indique que ce secteur concerne 89 % de la surface.
Cet élément ne signifie pas automatiquement que la propriété perd une part déterminée de sa valeur. Il doit être interprété en fonction de la nature exacte du danger, de l'utilisation du terrain et des éventuelles contraintes qui en découlent.
Mais il doit être identifié dans le cadre d'une estimation professionnelle.
Sixième étape : vérifier les distances par rapport à la forêt
Le dossier mentionne également une révision des distances par rapport à la forêt, avec effet anticipé, concernant le bien-fonds.
Cette question devient particulièrement importante lorsqu'une propriété comporte des bâtiments existants ou lorsqu'un propriétaire envisage des transformations.
Le document rappelle d'ailleurs que les constructions et installations proches de la forêt ne sont admises que lorsqu'elles ne portent atteinte ni à sa conservation, ni à son entretien, ni à son exploitation.
Là encore, le potentiel théorique d'une propriété doit toujours être confronté à la réglementation réellement applicable.
Comment déterminer finalement la valeur d’une forêt ?
Pour une forêt, je déconseille de prendre simplement sa superficie et de la multiplier par un prix moyen au mètre carré.
La méthode doit être plus complète.
Il faut confronter la surface, la localisation, l'accessibilité, la topographie, l'affectation, les restrictions foncières, les caractéristiques forestières et les possibilités d'exploitation.
Lorsque cela est nécessaire, l'analyse immobilière peut être complétée par l'avis d'un professionnel forestier capable d'évaluer précisément le peuplement et le potentiel sylvicole.
Cette approche permet de distinguer deux éléments qui sont parfois confondus : la valeur du fonds et la valeur du peuplement forestier.
Ce que nous retenons de ce cas pratique à la Vue-des-Alpes
Ce dossier montre parfaitement pourquoi l'estimation d'une forêt ou d'une grande propriété rurale nécessite une approche spécifique.
Avec une propriété dépassant cinq hectares, la surface impressionne naturellement. Mais la superficie seule ne détermine pas la valeur.
L'affectation, les restrictions de droit public, l'accessibilité, la topographie, les dangers naturels, la réglementation forestière et les caractéristiques du peuplement doivent être étudiés avant de pouvoir déterminer une valeur cohérente.
Chez immobilier-NE.ch, l'objectif est donc d'aller au-delà d'une simple estimation automatique et de comprendre ce que le propriétaire possède réellement et quelles sont les possibilités liées à son bien-fonds.
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