🏡 Mandat de vente immobilier en Suisse : avant de signer, lisez aussi les petites lignes !
En tant que courtier immobilier, je suis naturellement favorable à la signature d’un mandat de vente. Un mandat clair protège le propriétaire comme le courtier. Il définit les prestations, la commission, la durée de la collaboration et les responsabilités de chacun.
Mais il y a une nuance importante :
👉 Signer un mandat, oui. Signer n’importe quel mandat, non.
J’ai récemment eu l’occasion de lire un mandat de courtage comportant plusieurs clauses qui m’ont interpellé. Sans juger ce contrat particulier ni sa validité juridique, c’est une excellente occasion de rappeler quelques points que tout propriétaire devrait vérifier avant de signer.
💰 Un acompte ou des frais à payer avant même d’avoir vendu ?
Premier réflexe : regardez si une somme doit être versée au courtier avant la réussite de la vente, ou si des frais importants deviennent dus en cas d’arrêt de la collaboration.
Posez des questions simples :
Que couvre exactement cette somme ? Est-elle remboursable ? Et si mon bien n’est jamais vendu, est-ce que je récupère mon argent ?
Dans le courtage immobilier classique, l’art. 413 CO prévoit en principe que le salaire du courtier est dû lorsque son intervention conduit à la conclusion du contrat.
Des frais peuvent bien entendu être prévus contractuellement. Mais ils doivent être clairs, compréhensibles et connus avant la signature.
⚠️ « Si vous résiliez, vous devez payer CHF 3000.– ou 1'600.- CHF»
Voilà typiquement une clause qui mérite d’être examinée attentivement.
Le propriétaire doit notamment savoir que le Code des obligations prévoit à l’art. 404 CO que le mandat peut être révoqué ou répudié en tout temps. Les règles du mandat sont en principe applicables au courtage par le renvoi de l’art. 412 al. 2 CO.
Cela ne veut pas dire qu’une résiliation est toujours sans aucune conséquence : notamment, une résiliation en temps inopportun peut, selon les circonstances, entraîner une indemnisation du dommage causé.
Mais une clause prévoyant automatiquement une somme importante en cas de résiliation mérite au minimum cette question :
👉 À quoi correspond exactement ce montant ?
🔐 Êtes-vous réellement bloqué pendant 3, 6 ou 12 mois ?
Un mandat peut parfaitement prévoir une durée.
Mais attention à ne pas confondre durée contractuelle et impossibilité absolue de mettre fin à la relation.
Le droit suisse protège fortement la possibilité de révoquer un mandat. Une clause qui donnerait au propriétaire l’impression qu’il est totalement prisonnier de son courtier pendant plusieurs mois mérite donc d’être examinée avec attention.
💸 Et si le courtier trouve un acheteur au prix demandé… mais que vous ne souhaitez finalement plus vendre ?
C’est une clause que je trouve particulièrement importante à vérifier.
Certains contrats peuvent prévoir une rémunération ou une conséquence financière lorsque le courtier trouve un acheteur solvable répondant aux conditions fixées, même si la vente n’aboutit finalement pas.
Imaginez :
Votre maison est proposée à CHF 850’000.–.
Le courtier présente un acquéreur solvable disposé à payer CHF 850’000.–.
Entre-temps, votre situation personnelle change et vous décidez de conserver votre maison.
Devez-vous quand même payer la commission ?
La réponse dépendra notamment du contenu du contrat et des circonstances.
➡️ Il faut donc poser cette question avant de signer, pas lorsque le problème se présente.
⏳ Attention à la « protection des clients » après la fin du mandat
Autre point parfois sous-estimé : pendant combien de temps un acheteur présenté par le premier courtier reste-t-il considéré comme son client ?
6 mois ? 12 mois ? 2 ans ?
Deux ans peuvent représenter une période considérable.
Supposons que vous changiez d'agence. Un an plus tard, votre nouveau courtier vend votre maison à une personne qui avait autrefois reçu un dossier ou visité le bien avec la première agence.
Qui a droit à la commission ?
Dans certaines situations, cela peut devenir source de discussion, voire de litige.
Un bon contrat devrait donc définir cette question de manière parfaitement compréhensible.
🔄 Attention au risque de double commission
C’est la conséquence du point précédent.
Si plusieurs courtiers interviennent successivement, il faut savoir précisément quels acheteurs ont été présentés par quelle agence.
Une vente réalisée après la résiliation d’un premier mandat peut encore avoir un lien avec l’activité du premier courtier.
👉 Conservez donc une liste précise des personnes ayant visité votre bien et clarifiez contractuellement les conséquences après la fin du mandat.
✍️ Une clause signée n’est pas nécessairement incontestable
On entend parfois :
« Vous avez signé, donc vous devez payer. »
En réalité, le droit des contrats est plus subtil.
Un contrat signé engage évidemment les parties et doit être pris très au sérieux. Mais une signature ne rend pas automatiquement valable une disposition qui serait contraire à une règle impérative.
Inversement, il serait tout aussi faux de considérer qu'une clause qui paraît sévère est automatiquement illégale.
C’est pourquoi, lorsqu’un montant important est en jeu et qu’une clause paraît inhabituelle, faites-la vérifier avant de signer.
🤝 Un mandat doit créer de la confiance, pas de la méfiance
Chez immobilier-NE.ch, ma philosophie est assez simple.
Je veux qu’un propriétaire travaille avec moi parce qu’il est satisfait de mon travail, de ma disponibilité, de ma transparence et des résultats obtenus.
Pas parce qu’il a peur des conséquences financières s’il souhaite partir.
Un bon mandat doit expliquer clairement :
· le montant de la commission
· les éventuels frais
· les prestations comprises
· l’exclusivité ou non
· la durée
· les modalités de résiliation
· les conséquences après la résiliation
· les conditions donnant droit à la commission.
Tout cela doit pouvoir être expliqué simplement autour d’une table.
☕ Vous êtes sur le point de signer un mandat de vente et vous ne comprenez pas une clause ?
Invitez-moi pour un café.
Je vous donnerai volontiers mon avis et vous expliquerai comment fonctionne un mandat de courtage immobilier.
Parce qu’avant de confier un bien qui vaut parfois plusieurs centaines de milliers ou plus d’un million de francs, il vaut mieux consacrer dix minutes à comprendre ce que l’on signe.
Yoan Endres immobilier-NE.ch Proche de chez vous.
ℹ️ « Cet article reflète uniquement mon point de vue personnel et n’a pas de valeur contractuelle. Les informations partagées ici sont données à titre indicatif et peuvent évoluer. » En cas de litige ou de doute sur la validité d’une clause, il convient de consulter un professionnel du droit.
Commentaires